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漳州市為老舊小區改造植入“造血機制”

時間:2021-06-09 來源:本刊

老舊小區改造是重大民生工程,對推動惠民生、擴內需,推進城市更新具有十分重要的意義。2018年以來,漳州市人民政府將老舊小區改造納入為民辦實事項目,逐年持續推進,為老舊小區植入長效的“造血機制”,增強了人民群眾的幸福感和獲得感。截止目前,漳州市累計對101個老舊小區進行改造,改造涉及建筑物908幢,建筑面積約303.82萬平方米,惠及居民32750戶。


治沉疴還需下猛藥

漳州市老舊小區改造對象,一般是屬于2000年前建成的小區,大多數小區年久失修,水、電、氣、管線以及路燈、樓道燈、消防設施等基礎設施老化問題嚴重,雨污管網沒有分流,地下管道滲水,原有地下管網圖丟失、開挖難道大,用水用電沒有實行“一戶一表”,外立面破舊空鼓現象突出,改造工程量大,工期長,改造費用投入多,財政資金壓力大。由于早期規范設計相對滯后,沒有預留通信設施及其線路的位置,原有的通信線路被淘汰棄用,出現了許多“僵尸線路”,懸掛在小區樓道、通道等區域,雜亂無章。此外,許多居民為圖便利,擴大使用空間,常常在屋頂搭建涼亭或養花種菜,有的對自家陽臺雨棚外突,用于晾曬衣服或存放物品,有的“破墻開門”,有的將柴草間改為經營性用房,有的圈占小區公共區域養殖雞鴨,導致整個小區市容環境受到不良影響,存在臟亂差的現象。

針對上述問題漳州市建立“市級籌劃、縣(市、區)級統籌、街道(鄉鎮)組織實施,社區參與”的老舊小區改造工作推進機制,城管、住建、自然資源、發改、財政、通管辦等部門加強協調聯動,合力推動老舊小區改造工作。縣(市、區)人民政府、開發區管委會負總責,加大財政資金的保障力度,加強老舊小區改造前的聯合踏勘,完善老舊小區改造方案,強化竣工驗收環節的審核把關,提升改造質量。

漳州市按照“先拆后改”的原則,實施小區違建拆除、環境景觀整治、配套基礎設施改造、消防安防設施提升,一是“拆”,拆除房前屋后“兩違”建筑;二是實施雨污分流改造,污水管網接入市政排水系統;三是實施“供水、供電、供氣”改造,實現水電氣“一戶一表”全覆蓋;四是實施生活垃圾分類管理,配建垃圾分類設施(垃圾屋);五是實施強弱電管線規整,原則上應纜化下地;六是實施消防安全整治,完善消防設施;七是實施安防設施改造,增設監控、完善門禁(道閘);八是整修小區破損道路,同步實施區間道路“白改黑”;九是修繕空鼓外墻,修葺拆違部位;十是完善路燈照明,增設智能充電樁。

同時,建設單位會同施工單位科學制定施工方案,確保施工質量和安全文明施工,公布投訴熱線電話、明確現場聯絡人,接受居民群眾投訴、咨詢及監督。監理、設計、施工、管線等技術團隊現場提供全過程技術服務,加強施工現場管理,強化對隱蔽工程全過程監管。住建部門牽頭對設計單位、施工單位有關人員進行工程施工業務培訓,組建精細化管理工作組,對每個老舊小區改造進行現場指導、巡查和監管,及時糾正施工過程中存在的問題,并形成相應記錄,作為竣工驗收查驗內容之一。

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激活老舊小區“造血功能”

早年規劃建設的住宅小區,大多數是多層住宅,總建筑面積相對少,沒有地下室,公建配套用房很少,占地面積也較小,所以可用于改造更新的閑置空地很有限,就連要新增物業管理用房、經營性用房、保安值班崗亭、停車位也難以實施,小區可盤活的資源少,導致改造后的老舊小區“造血功能”不足,難以維系后續的長效管理。

我國老舊小區改造資金主要來源仍為財政資金。面對量大面廣的城市既有住宅建筑,光靠政府唱“獨角戲”肯定不行。而老舊小區綜合整治是一項復雜的綜合工程,要想讓居民住得舒心,在投入資金升級“硬件”的同時,也要強化管理這個“軟件”。漳州市為破解老舊小區造血不足,創新機制,街道、社區通過宣傳發動,推選熱心公益、在群眾中有威望、熟悉情況的居民代表,參與老舊小區改造,與建設單位、設計單位、施工單位等會商溝通,增強良性互動。建立健全政府與居民、社會力量合理共擔機制,通過盤活社區資源,激活小區“造血功能”,在老舊小區改造過程中將可以配建的停車位、經營性用房、廣告欄等公建設施,用于對外經營以獲取收入,增強小區“造血功能”,自我反哺,所得經營收入用于老舊小區日常維修更新養護,通過市場化方式吸引更多社會力量參與改造。比如,漳州市中心城區的“三龍小區”在老舊小區改造過程中,充分考慮小區改造后的日常長效管理需要,堅持黨建引領,引入“紅色國企物業”,提前介入,積極參與小區改造的謀劃、設計,配合施工單位在預留合理消防通道的基礎上,施劃小區公共停車位,增設物業管理用房、保安崗亭、電動車智能充電樁等,并盤活小區現有公建配套資源,經改造裝修后推出了“幸福大食堂”惠民有償服務項目,供應小區居民就餐,方便了上班族、空巢老人,深受居民們的歡迎,改造效果良好,通過“造血功能”,提升了物業服務企業自身的運營能力,同時也增強了企業與居民的良性互動,讓廣大居民共享老舊小區改造成果帶來的實惠。


長效機制建立是關鍵

老舊小區改造,要建立健全長效管理機制,關鍵在于要有物業服務企業進駐小區。提供保安、保潔、綠化養護、車輛管理以及共用部位與共用設施設備維護保養等專業化物業服務,但在實際操作中,由于老舊小區原本是沒有物業的,居民沒有形成繳納物業費的意識,對于新進駐的物業服務企業帶有抵觸情緒,排斥收費行為,導致物業費收繳率低,難以維持物業服務企業的日常運營,出現老舊小區改造后“失管”現象。

為此,漳州市將老舊小區改造與物業管理配套應當同步實施、同步籌備、同步推進,街道辦事處要根據小區實際,組織小區居民選聘物業服務企業,實施專業化物業管理。同時,鼓勵有條件的縣(市、區)成立國有物業服務企業兜底管理老舊小區,地方財政資金給予一定的補貼,同時社區居委會應引導、督促業主按時足額繳納物業費,逐步提高物業費收繳率,實現小區物業管理良性循環。

實施老舊小區改造工作,是穩增長、促民生,提高基層治理能力、提升城市品質的重要抓手,是“百姓得實惠、企業得效益、政府得民心”的民生工程、發展工程。當前,漳州市將繼續促進更多資源、更多力量向老舊小區管理匯聚,進一步組織優勢、服務資源、服務功能最大化,激活老舊小區“造血功能”,讓老小區煥發新的生機。


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